Lohnt sich eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus überhaupt?

Ja, mit Einschränkungen. Bei saniertem MFH mit Flächenheizung oder neuen Heizkörpern: klar wirtschaftlich. Bei unsaniertem Altbau-MFH: erst dämmen, dann WP. Die BEG-Förderung ist pro Wohneinheit, was große Häuser mit bis zu 180.000 € pro 6 WE fördert.

Wer ist Eigentümer der Wärmepumpe in einer WEG?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter holt Angebote ein, die Eigentümerversammlung beschließt mit qualifizierter Mehrheit (mindestens 2/3 der Stimmen bzw. der Miteigentumsanteile). Bei Mietshäusern entscheidet der Eigentümer allein.

Was kostet eine Wärmepumpe für 6 Wohneinheiten?

Bei einer Heizlast von 30 kW (typisches MFH 6 WE, je 80 m²): 80.000 € bis 120.000 € komplett mit Kaskade aus 2 Luft-Wasser-Pumpen je 18 kW, Pufferspeicher 2.000 L, Hydraulik, Installation und Elektroanschluss. Mit BEG-Förderung 55 % effektiv 36.000 € bis 54.000 €.

Wie wird die Wärmepumpe in der Heizkostenabrechnung berücksichtigt?

Über Wärmemengenzähler je Wohneinheit. Der Strom für die zentrale Wärmepumpe wird als Betriebskosten umgelegt, anteilig nach gemessener Wärmeabnahme. Abrechnungsdienstleister wie Techem, ista, Brunata oder Minol erledigen Erfassung, Auswertung und Mieterrechnungen.

Was passiert, wenn die zentrale Pumpe ausfällt?

Bei Kaskaden-Aufbau (2 oder 3 Geräte) übernehmen die anderen Geräte den Notbetrieb. Bei Einzelpumpe: Service-Vertrag mit Reaktionszeit max. 48 h Pflicht. Im Worst Case springt der elektrische Heizstab im Pufferspeicher an, das wird aber teuer (0,38 €/kWh statt 0,26 €).

Wie hoch darf die Mieterhöhung nach Modernisierung sein?

Nach § 559 BGB 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr, nach Abzug der Förderung. Sozial gestaffelt: Kappungsgrenze von 3 € pro m² in 6 Jahren (2 €/m² bei Mieten unter 7 €). Konkret rechnen vor Antrag, sonst gibt es Streit.

Brauche ich für jede Wohneinheit einen separaten Stromzähler?

Nein. Die zentrale Wärmepumpe hat einen einzigen Zähler (idealerweise Wärmepumpentarif), den der Eigentümer zahlt. Die Aufteilung auf die Mieter erfolgt nicht über Strom-, sondern über Wärmemengenzähler in jeder Wohnung.

Mehrfamilienhaus

Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus. Mehr Förderung, mehr Komplexität.

Im MFH lohnt sich die Wärmepumpe oft besser als im Einfamilienhaus, weil die BEG-Förderung pro Wohneinheit gerechnet wird. Bei 6 WE sind das bis zu 180.000 € förderfähige Basis. Dafür kommen Kaskadenplanung, Wärmemengenzähler und CO₂-Kostenaufteilung dazu.

Stand: Mai 2026. BEG-Förderung gemäß Bestimmungen 2026, max. 30.000 € förderfähig je Wohneinheit.

Förderbasis je WE

30.000 €

bei 6 WE also bis 180.000 € förderfähig

Max BEG-Quote

70 %

30 + 20 + 5 + 30 % Boni kombinierbar

CO₂-Kosten

0 €

Wärmepumpe vermeidet CO₂KostAufG

Sechs Planungspunkte vor Auftragsvergabe

Im MFH ist die Wärmepumpe selbst nur die halbe Miete. Hydraulik, Abrechnung und juristische Themen sind die andere. Sechs Punkte vor dem Auftrag durchgehen:

Heizlast je Wohneinheit getrennt rechnen

Eine zentrale Wärmepumpe für 8 Wohneinheiten hat oft 30 bis 50 kW Heizlast. Das wird mit einer Luft-Wasser-Pumpe ineffizient, Kaskaden (2–3 kleinere Geräte) sind oft besser als ein großes Gerät.

Zentral oder dezentral?

Zentrale Wärmepumpe versorgt alle Wohneinheiten über bestehendes Steigleitungssystem (einfacher Umbau, aber zentrale Abrechnung Pflicht). Dezentrale Mini-Wärmepumpen je Wohneinheit (mehr Aufwand, aber jeder Mieter zahlt direkt seinen Strom).

Wärmemengenzähler je Wohneinheit

Pflicht laut HKVO (Heizkostenverordnung). Bei zentraler Wärmepumpe muss die abgegebene Wärme je Wohneinheit gemessen werden, sonst keine verbrauchsabhängige Abrechnung. Techem, ista, Brunata, Minol sind die Standard-Dienstleister.

BEG-Förderung pro Wohneinheit

BEG fördert bis zu 30.000 € pro Wohneinheit (statt 30.000 € pro Gebäude wie beim EFH). Bei 6 WE also bis zu 180.000 € förderfähige Basis. Klima-Geschwindigkeitsbonus +20 % und Effizienzbonus +5 % gelten ebenfalls je WE.

Sperrzeiten beim Mehrfamilienhaus kritisch

Netzbetreiber-Sperrzeiten betreffen alle Bewohner. Ein großer Pufferspeicher (1.000–2.000 L) ist Pflicht, sonst beschweren sich Mieter. Rechnen mit 50–80 L Puffer pro kW Heizlast.

Hydraulischer Abgleich Stufe B Pflicht

Bei mehreren Wohneinheiten zwingend, sonst werden manche Wohnungen kalt und andere überheizt. Ohne Stufe-B-Abgleich keine BEG-Förderung.

Kostenrahmen nach Größe

Drei typische MFH-Größen mit realistischer Heizlast, Geräte-Aufbau und BEG-Förderbeispiel. Annahme: WP-fähiger Zustand (saniertes Bestandsgebäude oder Neubau).

Wohneinheiten	Heizlast	Geräte-Aufbau	Investition	Förderbasis	Beispiel-Förderung
3 WE	18 kW	Einzelpumpe 20 kW	45 – 65k €	90.000 €	63.000 €
6 WE	30 kW	Kaskade 2× 18 kW	80 – 120k €	180.000 €	84.000 €
10 WE	45 kW	Kaskade 3× 18 kW	130 – 180k €	300.000 €	126.000 €

Beispiel-Förderung: Grundförderung 30 % plus Klima-Bonus 20 % plus Effizienz-Bonus 5 % = 55 %. Einkommens-Bonus +30 % nur für selbstnutzende Eigentümer, im MFH-Vermieter-Kontext nicht anwendbar.

Beispielrechnung: 6 Wohneinheiten

MFH Bj. 1995, 6 Wohneinheiten je 80 m², gedämmte Hülle. Vorlauf 50 °C, Heizkörper passend dimensioniert. Realistisches Szenario, das in vielen Bestandsgebäuden so vorkommt.

Wohneinheiten: 6 × 80 m²
Heizlast gesamt: 30 kW
Investition komplett: 100.000 €
Jahresarbeitszahl: 3.5
Wärmebedarf/Jahr: 90.000 kWh
Stromverbrauch/Jahr: 25.714 kWh
Stromkosten/Jahr: 6.686 €
Förder-Quote: 55 %
BEG-Förderung: 55.000 €
Eigenanteil nach Förderung: 45.000 €

Pro Wohneinheit entspricht das einem Eigenanteil von rund 7.500 € und Heizkosten von etwa 1.114 € pro Jahr je WE.

Heizkostenabrechnung — was Vermieter wissen müssen

Beim Mehrfamilienhaus mit zentraler Wärmepumpe greift die HKVO (Heizkostenverordnung). Wärmeabnahme muss pro Wohneinheit gemessen werden, sonst keine verbrauchsabhängige Umlage möglich.

Heizkostenabrechnung über Wärmemengenzähler

Bei zentraler Wärmepumpe muss jede Wohneinheit ihre verbrauchte Wärme einzeln messen. Wärmemengenzähler kosten 30 € bis 60 € pro Jahr je WE. Auslesung meist per Funk durch Abrechnungsdienstleister.

Verteilung Strom-Kosten

Der Strom für die zentrale Wärmepumpe wird als Heiznebenkosten umgelegt — anteilig je Wohneinheit nach verbrauchter Wärme. Vermieter zahlt den Wärmepumpenstrom direkt, legt ihn jährlich um.

CO₂-Kostenaufteilung 2026

Seit 2023 gilt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG): Bei fossilen Heizungen tragen Vermieter je nach Gebäudezustand 10 bis 95 % der CO₂-Kosten. Bei Wärmepumpe fallen diese komplett weg — ein starker Modernisierungs-Anreiz für Vermieter.

Mieterhöhung nach Modernisierung

§ 559 BGB erlaubt 8 % Jahresumlage der Modernisierungskosten (nach Abzug der Förderung). Bei 100.000 € Invest und 50 % Förderung dürfen jährlich 8 % von 50.000 € = 4.000 € auf die Miete umgelegt werden, bei 6 WE entspricht das +56 € Kaltmiete je Wohnung im Schnitt.

Empfehlung

Heizkostenabrechnung im MFH outsourcen?

Bei zentraler Wärmepumpe sind Wärmemengenzähler je Wohneinheit Pflicht (HKVO). Erfassen, ablesen, abrechnen — das ist jährlicher Aufwand für Vermieter und WEG-Verwalter, der sich juristisch sauber dokumentieren lassen muss. Techem übernimmt Zählerinstallation, Funkfernauslesung und die komplette Heizkostenabrechnung inklusive Mieterrechnungen. Spart Verwaltungs-Zeit, hält die HKVO-Pflichten sauber dokumentiert.

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Zentral oder dezentral?

Bei einem MFH-Modernisierungsprojekt steht früh die Grundsatz-Entscheidung an. Beide Wege funktionieren, haben aber sehr unterschiedliche Folgen für Investition und Abrechnung.

Zentrale Wärmepumpe

Eine Anlage versorgt alle Wohneinheiten über das bestehende Steigleitungssystem.

✓ Einfacher Umbau bei vorhandener Zentralheizung
✓ Höhere JAZ durch Skaleneffekte
✓ Eine Wartung, ein Ansprechpartner
– Wärmemengenzähler je Wohneinheit Pflicht
– Abrechnungs-Dienstleister nötig
– Eigentümer trägt Strom-Vorfinanzierung

Dezentrale Wärmepumpen

Jede Wohneinheit bekommt eine eigene kleine Wärmepumpe (oft Mini-Split oder Brauchwasser-Wärmepumpe für Warmwasser).

✓ Mieter zahlt direkt seinen Strom
✓ Keine Wärmemengenzähler nötig
✓ Ausfall trifft nur eine Wohnung
– Höhere Gesamtinvestition (kein Skaleneffekt)
– Niedrigere JAZ pro Gerät
– Komplexere Einzel-Genehmigung pro WE

Empfehlung: bei bestehender Zentralheizung fast immer zentral. Bei stark unterschiedlichen Wohnungen (Größe, Bewohnerstruktur) oder denkmalgeschütztem Bestand mit Aufstellungsproblem: dezentral prüfen.

Häufige Fragen — MFH-Wärmepumpe

Lohnt sich eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus überhaupt?: Ja, mit Einschränkungen. Bei saniertem MFH mit Flächenheizung oder neuen Heizkörpern: klar wirtschaftlich. Bei unsaniertem Altbau-MFH: erst dämmen, dann WP. Die BEG-Förderung ist pro Wohneinheit, was große Häuser mit bis zu 180.000 € pro 6 WE fördert.
Wer ist Eigentümer der Wärmepumpe in einer WEG?: Die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter holt Angebote ein, die Eigentümerversammlung beschließt mit qualifizierter Mehrheit (mindestens 2/3 der Stimmen bzw. der Miteigentumsanteile). Bei Mietshäusern entscheidet der Eigentümer allein.
Was kostet eine Wärmepumpe für 6 Wohneinheiten?: Bei einer Heizlast von 30 kW (typisches MFH 6 WE, je 80 m²): 80.000 € bis 120.000 € komplett mit Kaskade aus 2 Luft-Wasser-Pumpen je 18 kW, Pufferspeicher 2.000 L, Hydraulik, Installation und Elektroanschluss. Mit BEG-Förderung 55 % effektiv 36.000 € bis 54.000 €.
Wie wird die Wärmepumpe in der Heizkostenabrechnung berücksichtigt?: Über Wärmemengenzähler je Wohneinheit. Der Strom für die zentrale Wärmepumpe wird als Betriebskosten umgelegt, anteilig nach gemessener Wärmeabnahme. Abrechnungsdienstleister wie Techem, ista, Brunata oder Minol erledigen Erfassung, Auswertung und Mieterrechnungen.
Was passiert, wenn die zentrale Pumpe ausfällt?: Bei Kaskaden-Aufbau (2 oder 3 Geräte) übernehmen die anderen Geräte den Notbetrieb. Bei Einzelpumpe: Service-Vertrag mit Reaktionszeit max. 48 h Pflicht. Im Worst Case springt der elektrische Heizstab im Pufferspeicher an, das wird aber teuer (0,38 €/kWh statt 0,26 €).
Wie hoch darf die Mieterhöhung nach Modernisierung sein?: Nach § 559 BGB 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr, nach Abzug der Förderung. Sozial gestaffelt: Kappungsgrenze von 3 € pro m² in 6 Jahren (2 €/m² bei Mieten unter 7 €). Konkret rechnen vor Antrag, sonst gibt es Streit.
Brauche ich für jede Wohneinheit einen separaten Stromzähler?: Nein. Die zentrale Wärmepumpe hat einen einzigen Zähler (idealerweise Wärmepumpentarif), den der Eigentümer zahlt. Die Aufteilung auf die Mieter erfolgt nicht über Strom-, sondern über Wärmemengenzähler in jeder Wohnung.

Nächste Schritte

Heizlast und Kosten berechnen →
Auch für mittlere MFH-Heizlasten geeignet
BEG-Förderung 2026 verstehen →
Mit 30.000 € Förderbasis je Wohneinheit
Installation in 6 Schritten →
Ablauf und Stolperfallen
Wärmepumpe im Altbau prüfen →
Wann es passt, wann erst saniert werden muss